경매 말소기준권리, 내가 직접 맞춰보니 여기서 갈리더라
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경매 권리분석을 오래 붙잡고 있어도, 한 줄이 정리되는 순간이 오더라고요. 말소기준권리를 제대로 잡으면 뒤에 붙은 권리들이 말소인지 인수인지 한 번에 갈려요. 반대로 이걸 잘못 잡는 순간, 낙찰가가 싸 보여도 인수비용이 갑자기 튀어나와요. 나는 그 경험을 한 번 하고 나서야, 등기부를 보는 눈이 달라졌어요.
숫자로 체감하면 더 선명해요. 말소기준권리보다 앞선 선순위 전세권 1건만 인수돼도, 보증금 1억 원만 잡아도 낙찰 후 현금흐름이 바로 흔들려요. 찾기 쉬운 생활법령정보 2026년 2월 기준 안내에서 말소기준권리 이후 권리는 대부분 매각으로 소멸하고, 이전 권리는 매수인이 인수하는 흐름을 딱 못 박아두거든요. 그러니까 말소기준권리 한 줄이 경매 성패를 가르는 셈이에요.
말소기준권리부터 잡으면 마음이 편해져요
말소기준권리는 말 그대로 말소의 기준선이에요. 경매로 소유권이 넘어갈 때, 어떤 권리는 같이 사라지고 어떤 권리는 낙찰자가 떠안게 되잖아요. 그 갈림선이 말소기준권리예요. 찾기 쉬운 생활법령정보 2026년 2월 기준 ‘매수로 인해 말소·인수되는 권리’ 설명을 보면, 말소기준권리보다 뒤에 등기된 권리들은 대부분 소멸하고, 앞에 등기된 권리들은 인수되는 구조로 정리돼 있어요.
여기서 헷갈리는 포인트가 하나 있어요. 말소기준권리 자체는 낙찰로 소멸하는 쪽에 들어가요. 기준선이라고 해서 살아남는 게 아니더라고요. 법제처 국가법령정보센터 2026년 2월 기준 민사집행법 제91조 흐름을 보면, 매각으로 소멸하는 권리와 인수되는 권리를 나누는 규정이 있고, 그 기준을 실무에서 말소기준권리로 잡아 쓰는 맥락이 이어져요. 딱 이 구조를 머리에 고정하면 뒤가 빨라져요.
근데 현실에서는 권리 종류보다 시간표가 더 강해요. 같은 전세권이어도 어떤 전세권은 말소기준권리가 되고, 어떤 전세권은 인수로 남을 수 있어요. 법률신문 2025년 11월 1일 기사에서는 실무에서 배당요구 종기 전에 배당요구한 최선순위 전세권을 말소기준권리로 보는 논의가 언급돼요. 결국 등기부의 한 줄이 아니라, 등기된 시점과 경매절차에서의 행동까지 합쳐서 판정되는 장면이 나온다는 거죠. 이런 얘기 들으면 살짝 소름 돋죠?
말소기준권리가 되는 권리부터 정확히 외워요
말소기준권리는 아무 권리나 되는 게 아니에요. 경매에서 돈과 직접 연결되거나 처분을 묶어버리는 성격의 권리들이 후보로 올라와요. 찾기 쉬운 생활법령정보 2026년 2월 기준 안내는 대표 후보를 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기처럼 정리해두고, 그중 가장 먼저 등기된 게 말소기준권리로 잡힌다고 설명해요. 이 네 가지를 머릿속에 먼저 넣어두면 등기부가 덜 무섭게 보여요.
여기에 실무에서 자주 붙는 변수가 전세권이에요. 전세권은 원래 용익권이라서 선순위면 인수로 남는 이미지가 강하잖아요. 근데 전세권이 경매를 신청한 주체가 되거나, 최선순위 전세권이 배당요구 종기 전에 배당요구를 하는 등 절차적 조건이 맞으면 말소기준권리처럼 다뤄지는 얘기가 나오기도 해요. 법률신문 2025년 11월 1일 기사에서 실무 논의가 정리돼 있고, 이 때문에 전세권을 단순히 인수냐 말소냐로 끊어버리면 위험해져요.
정리하면 이렇게 기억하는 게 편해요. 말소기준권리 후보는 돈의 권리, 처분을 묶는 권리, 경매 절차를 띄운 권리 쪽으로 몰려요. 그리고 후보가 여러 개면 가장 빠른 등기 접수일이 기준이 돼요. “가장 빠른 후보 1개” 이 원칙이 잘 먹혀요. 혹시 등기부에서 후보를 여러 개 보고도 그냥 감으로 찍은 적 있어요?
말소기준권리 후보를 한 번에 정리해두면 빨라져요
| 후보 권리 | 등기부 위치 | 말소기준권리로 잡히는 핵심 이유 |
|---|---|---|
| 저당권, 근저당권 | 을구 | 담보권이라 매각대금 배당의 중심축이 돼요 |
| 압류, 가압류 | 갑구 | 처분 제한 성격이라 후순위 권리 소멸의 기준선이 돼요 |
| 담보가등기 | 갑구 | 실질 담보로 인정되면 기준권리로 취급되는 흐름이 있어요 |
| 경매개시결정등기 | 갑구 | 경매 절차 자체를 표지하니 후순위 권리 정리 기준이 돼요 |
💡 후보 권리가 보이면 나는 등기 접수일을 먼저 적어요. “후보 중 가장 빠른 날짜 1개”만 뽑아두면, 뒤에 붙은 권리들은 자동으로 말소 가능성이 커져요. 이 한 줄이 낙찰가 상한선을 잡아주더라고요.
등기부에서 말소기준권리 찾는 순서가 따로 있어요
등기부를 펼치면 갑구, 을구가 나뉘잖아요. 많은 사람이 을구만 보고 근저당부터 찾는데, 갑구에 압류나 가압류가 먼저 들어가 있으면 그게 기준선이 될 수 있어요. 찾기 쉬운 생활법령정보 2026년 2월 기준 안내에서도 말소기준권리 후보에 (가)압류가 들어가고, 그중 가장 먼저 등기된 게 기준이라고 정리돼 있어요. 그러니까 갑구부터 보는 게 사고를 줄여요.
나는 순서를 이렇게 고정해요. 1) 갑구에서 압류·가압류·담보가등기·경매개시결정등기 후보를 먼저 체크해요. 2) 을구에서 저당권·근저당권을 확인해요. 3) 후보들 중 가장 빠른 접수일을 말소기준권리로 잠정 확정해요. 4) 그 날짜를 기준으로 선순위 권리와 후순위 권리를 양쪽으로 쫙 나눠요. 여기까지만 해도 등기부의 절반은 끝난 느낌이 나요.
여기서 작은 함정이 하나 더 있어요. 갑구와 을구의 순위번호가 따로 놀 때가 있거든요. 순위번호만 믿으면 꼬일 수 있어요. 실무에서는 접수번호와 접수일의 흐름을 같이 보라는 조언이 반복돼요. 매일경제 2024년 2월 22일 칼럼에서도 다른 구의 권리끼리는 접수 순으로 배열해서 분석하는 식으로 설명이 나와요. 글로 보면 쉬운데 실제 등기부에서 처음 겪으면 꽤 당황스러워요.
등기부 한 장을 시간표로 바꾸는 예시
| 순서 | 권리 | 접수일 |
|---|---|---|
| 1 | 가압류 | 2022-03-10 |
| 2 | 근저당권 | 2022-07-01 |
| 3 | 전세권 | 2023-02-15 |
| 4 | 압류 | 2023-06-20 |
이 예시에서는 가압류가 후보 중 제일 빠르니까 말소기준권리로 잠정 확정돼요. 그럼 2022-03-10 이후에 설정된 전세권과 후순위 권리들은 소멸 쪽으로 기울어요. 물론 전세권은 케이스에 따라 인수로 남는 상황이 있어 확인이 더 필요하죠. 그래도 기준선을 먼저 뽑아두면, 확인해야 할 지점이 확 줄어요.
말소와 인수 경계선은 권리 종류보다 시간표예요
말소기준권리를 잡고 나면 선순위 권리는 인수, 후순위 권리는 말소라는 큰 흐름이 생겨요. 근데 여기서 끝내면 안 돼요. 예외가 꽤 쌓여 있거든요. 대표가 법정지상권이에요. 찾기 쉬운 생활법령정보 2026년 2월 기준 안내에서도 법정지상권은 설정 시점과 관계없이 매수인이 인수하는 쪽으로 경고를 해둬요. 이건 진짜 무서운 예외예요.
등기부에 안 잡히는 권리들도 있어요. 분묘기지권, 유치권, 대항력 있는 임차인의 점유 같은 것들이 대표로 거론돼요. 특히 임차인은 등기부에 직접 안 나오는 경우가 많으니, 말소기준권리만 잡고 바로 입찰로 달리면 위험해요. 주택 임차인 쪽은 찾기 쉬운 생활법령정보에서 대항요건과 우선변제권을 따로 설명하고, 배당요구 종기라는 시간표도 함께 얘기하거든요. 등기부는 지도고, 임차인은 현장에 있는 생물이라는 느낌이 들어요.
지상권, 지역권, 전세권은 시간표가 더 노골적이에요. 말소기준권리보다 먼저 등기된 지상권이나 전세권은 매수인이 인수하는 쪽으로 가고, 그보다 늦게 등기되면 말소로 기울어요. 찾기 쉬운 생활법령정보 2026년 2월 기준 사례 설명이 딱 그 흐름이에요. 결국 결론은 하나예요. 권리 이름보다 “언제 등기됐는지”가 훨씬 세요. 이런 구조를 알고 나면, 등기부를 읽는 속도가 갑자기 빨라져요.
⚠️ 말소기준권리만 맞추면 끝이라고 생각하기 쉬워요. 법정지상권, 유치권, 대항력 임차인처럼 등기부 바깥에서 살아남는 권리들이 있어요. 이 셋은 한 번만 놓쳐도 낙찰 후 비용이 크게 튈 수 있어요.
말소되는 권리와 인수되는 권리를 빠르게 구분해보면
| 구분 | 말소기준권리보다 뒤 | 말소기준권리보다 앞 |
|---|---|---|
| 담보권 | 후순위 근저당은 보통 소멸 쪽 | 선순위 담보권은 배당으로 정리되고 소멸 흐름 |
| 용익권 | 후순위 전세권·지상권·지역권은 소멸 쪽으로 기움 | 선순위 전세권·지상권·지역권은 인수로 남을 수 있어요 |
| 등기 없는 권리 | 등기와 무관하게 살아남는 경우가 있어요 | 법정지상권·유치권·대항력 임차인 같은 변수 |
| 절차 변수 | 배당요구 종기 이후 행동은 효력이 약해질 수 있어요 | 배당요구 종기 전 배당요구 등으로 실무 결론이 달라져요 |
나도 여기서 한 번 데이고 나서 루틴이 생겼어요
예전에 상가 겸용 건물 경매를 본 적이 있어요. 등기부에 근저당이 깔끔하게 들어가 있고, 후순위 권리도 많지 않아서 ‘오 이거 단순하겠네’ 싶었죠. 말소기준권리도 근저당으로 보였고, 뒤에 잡힌 권리들이라 말소될 거라 생각했어요. 근데 현장을 갔더니 1층 점포가 오래 장사한 흔적이 있고, 안쪽 창고 쪽에 공사 자재가 잔뜩 쌓여 있더라고요. 그때 느낌이 좀 이상했어요.
결국 문제는 유치권 주장 가능성이었어요. 등기부만 봤으면 안 보이는 세계였죠. 그 순간 머리가 하얘졌고, 입찰가를 계산해둔 종이가 갑자기 아무 의미가 없어 보였어요. 나는 그 물건을 결국 포기했는데, 돌아서 나오면서도 마음이 답답하더라고요. ‘내가 등기부를 다 봤는데 왜 찜찜하지’ 이런 감정이 계속 남았어요.
그 뒤로 루틴이 생겼어요. 말소기준권리를 잡은 다음에 반드시 등기부 바깥 변수를 체크해요. 법정지상권 가능성은 토지와 건물의 소유자가 갈린 이력부터 보고, 유치권은 공사 흔적과 점유 상태를 보고, 임차인은 대항력과 점유를 따로 봐요. 같은 실수를 두 번 하고 싶지 않더라고요. 혹시 ‘등기부만 보면 되겠지’ 하고 현장을 건너뛴 적 있어요?
직접 해본 경험
나는 현장 가면 사진을 세 장만 꼭 찍어요. 건물 출입구, 공사 흔적이 있는 벽면, 우편함이나 점포 출입문 주변이에요. 이 세 장을 집에 와서 다시 보면, 등기부에서는 안 보이던 리스크가 갑자기 튀어나와요. 그게 꽤 자주 나를 멈춰세워 줬어요.
입찰 전날 체크리스트를 이렇게 굴리면 실수가 줄어요
입찰 전날은 머리가 복잡해지기 쉬워요. 그래서 나는 종이에 ‘기준선’만 먼저 적어요. 말소기준권리 후보 권리와 접수일을 써두고, 그보다 앞선 권리 목록과 뒤 권리 목록을 두 칸으로 나눠요. 그리고 인수 가능성이 있는 애들만 따로 동그라미 쳐요. 선순위 전세권, 선순위 지상권, 법정지상권 가능성, 유치권 가능성, 대항력 임차인 가능성 같은 것들이에요.
그 다음엔 돈으로 바꿔요. 인수 가능성이 동그라미 쳐진 권리가 하나라도 있으면, 그 금액을 낙찰가에서 빼고 시작해요. 선순위 전세권 보증금이 8천만 원만 잡혀도, 사실상 낙찰가에 8천만 원을 더 얹어 산 느낌이 되잖아요. 그래서 나는 8천만 원만 잡아도 입찰 상한선이 확 내려가요. 이 계산을 해두면 감정이 덜 흔들려요.
마지막은 근거 확인이에요. 법제처 국가법령정보센터 2026년 2월 기준 민사집행법 제91조가 말소·인수 구조의 뼈대고, 찾기 쉬운 생활법령정보 2026년 2월 기준 안내가 실무적인 해설을 깔끔하게 붙여줘요. 전세권이나 담보가등기처럼 절차 조건에 따라 결론이 달라질 수 있는 부분은 법률신문 2025년 11월 1일 기사 같은 실무 논의도 같이 참고하면 감이 생겨요. 이런 식으로 근거를 하나라도 더 쥐고 들어가면, 낙찰 후에 ‘몰랐어요’가 줄어들어요.
💡 체크리스트를 문장으로 쓰지 말고 표로 그려요. 왼쪽은 말소기준권리 접수일, 가운데는 선순위 인수 후보, 오른쪽은 등기부 바깥 변수로 나누면 실수가 확 줄어요. 나는 이 표 한 장으로 입찰장 긴장감이 내려가더라고요.
입찰 전날 5분용 말소기준권리 점검표
| 구간 | 내가 보는 것 | 바로 하는 메모 |
|---|---|---|
| 기준선 | 후보 권리 중 가장 빠른 접수일 | 말소기준권리로 잠정 확정 |
| 선순위 | 전세권·지상권·지역권·가등기 성격 | 인수 가능성 동그라미 |
| 후순위 | 후순위 담보권·압류·후순위 용익권 | 원칙상 말소 쪽으로 기움 |
| 등기부 바깥 | 법정지상권·유치권·대항력 임차인 | 현장과 서류로 따로 확인 |
| 돈으로 환산 | 인수 가능 금액 추정치 | 낙찰가 상한에서 차감 |
FAQ
Q1. 말소기준권리 한 줄로 정의하면 뭐예요?
A. 말소기준권리는 경매에서 어떤 권리가 소멸하고 어떤 권리가 인수되는지 가르는 기준선이에요. 찾기 쉬운 생활법령정보 2026년 2월 기준 안내가 말소·인수 구조를 사례로 정리해둬요.
Q2. 말소기준권리는 등기부에서 어떻게 찾는 게 제일 쉬워요?
A. 갑구와 을구에서 후보 권리를 먼저 골라낸 뒤, 그중 가장 빠른 접수일을 기준으로 잡으면 돼요. 찾기 쉬운 생활법령정보는 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기를 대표 후보로 설명해요.
Q3. 말소기준권리 자체는 낙찰자가 인수하나요?
A. 말소기준권리 자체는 매각으로 소멸하는 흐름으로 이해하는 게 일반적이에요. 법제처 국가법령정보센터 2026년 2월 기준 민사집행법 제91조 체계가 말소·인수 구조의 뼈대예요.
Q4. 전세권은 선순위면 무조건 인수예요?
A. 선순위 전세권은 인수로 남는 그림이 자주 나오지만, 절차 조건에 따라 실무 결론이 달라질 수 있어요. 법률신문 2025년 11월 1일 기사에서는 최선순위 전세권의 배당요구 종기 전 배당요구 같은 변수에 대한 실무 논의가 언급돼요.
Q5. 말소기준권리보다 앞선 권리는 전부 인수인가요?
A. 원칙 흐름은 선순위 권리 인수예요. 근데 법정지상권처럼 시점과 무관하게 인수로 잡히는 예외가 있어요.
Q6. 등기부에 없는데 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리는 뭐가 있어요?
A. 등기부 밖에서 문제 되는 건 법정지상권, 유치권, 대항력 있는 임차인 같은 것들이에요. 그래서 말소기준권리만 맞춰도 현장 점검이 같이 가야 돼요.
Q7. 말소기준권리 찾는 데 가장 흔한 실수는 뭐예요?
A. 을구 근저당만 보고 갑구의 압류·가압류를 놓치는 경우가 흔해요. 매일경제 2024년 2월 22일 칼럼에서도 권리 배열을 접수 순으로 재정렬해 분석하라고 설명해요.
Q8. 말소기준권리를 잡았는데도 불안하면 뭘 더 보면 돼요?
A. 인수 가능성 있는 선순위 용익권과 등기부 바깥 변수를 같이 보면 불안이 줄어요. 특히 법정지상권 가능성은 토지·건물 소유관계 이력까지 확인하는 게 좋아요.
Q9. 말소기준권리 분석이 낙찰가에 어떤 영향을 줘요?
A. 인수될 수 있는 권리 금액만큼 낙찰가 상한이 내려가요. 선순위 전세권 보증금이 1억 원만 잡혀도 실질 매입비용이 그만큼 늘어나는 셈이라 입찰전략이 완전히 달라져요.