부동산 경매 수익률 계산, 내가 돌려보니 빠진 비용이 더 무섭더라
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경매 물건을 보면 낙찰가부터 계산기 두드리게 되죠. 근데 솔직히 낙찰가는 시작점일 뿐이에요. 취득세, 명도비, 공실, 수리비가 한 번만 튀면 수익률이 통째로 꺾여요. 내가 현장에서 느낀 체감은 이거였어요, 수익률은 ‘계산 실력’보다 ‘빠짐없이 적는 습관’에서 갈리더라고요.
숫자로 감을 잡으면 더 선명해요. 낙찰가 3억 원 물건에서 취득 관련 비용이 3%만 더 붙어도 900만 원이잖아요. 여기서 공실 2개월만 잡아도 월 120만 원 기준 240만 원이 날아가요. 순식간이에요. 국가법령정보센터 지방세법의 주택 취득세율 구간과 계산식, 서울시 부동산 중개보수 상한요율표 같은 공식표를 기준으로 먼저 깔고 들어가면 계산이 흔들릴 일이 확 줄어요.
수익률 계산이 생각보다 자주 틀리는 이유
수익률이 자주 틀리는 이유는 간단해요. ‘수익’은 바로 보이는데 ‘비용’은 숨어 있거든요. 경매는 특히 그래요. 매매는 계약서가 비용을 정리해주는데, 경매는 낙찰 뒤에 비용이 줄줄이 따라와요. 취득세는 누구나 떠올리는데 지방교육세나 농어촌특별세는 뒤늦게 떠올라요. 찾기 쉬운 생활법령정보에서 경매로 취득할 때도 지방교육세와 농어촌특별세가 붙는다고 안내하는데, 이걸 빼먹으면 초반 수익률이 예쁘게 보이죠.
근데 비용만 숨는 게 아니에요. 수익도 과장되기 쉬워요. 월세 120만 원이 들어오면 연 1,440만 원이니까 괜찮아 보이잖아요. 공실 한 번, 수리 한 번, 월세 조정 한 번이면 연 수익이 바로 흔들려요. 아, 그리고 세금도 운영수익을 잡아먹어요. 국세청 사이트에서 양도소득세 세율 구조와 다주택자 중과 적용 흐름을 보면, 출구전략 수익률이 ‘종이에만 좋은 수익’으로 바뀌는 순간이 생겨요.
또 하나는 계산 방식이 섞이는 문제예요. 어떤 사람은 총투자금 기준 수익률을 말하고, 어떤 사람은 내 돈 기준 수익률을 말해요. 둘 다 맞는 말인데 서로 다른 수익률이라 대화가 엇갈리죠. 그래서 나는 수익률을 세 가지로 고정해요. 총수익률, 순수익률, 내 돈 수익률. 이 셋만 분리하면 혼란이 확 줄어요. 혹시 누가 “수익률 몇 퍼센트예요?”라고 물을 때, 어떤 기준인지 바로 말한 적 있어요?
경매 수익률은 세 가지로 쪼개야 속이 편해요
경매 수익률은 한 줄로 끝내기 어렵죠. 그래서 나는 세 가지를 따로 봐요. 첫 번째는 총수익률이에요. 매년 들어오는 임대수입을 “총투자금”으로 나눈 값이에요. 여기서 총투자금은 낙찰가만이 아니라 취득세와 각종 초기비용까지 포함해요. 두 번째는 순수익률이에요. 임대수입에서 공실, 관리비, 수선, 세금 같은 운영비를 빼고 남은 “순영업소득”을 총투자금으로 나눠요. 세 번째는 내 돈 수익률이에요. 대출을 쓰는 순간 이게 제일 중요해져요.
총수익률은 속도감이 좋아요. 물건을 20개 훑어야 할 때 총수익률이 빠른 필터 역할을 해요. 근데 총수익률은 예쁜 숫자가 나오기 쉬워요. 운영비를 안 빼니까요. 순수익률은 진짜 체감에 가까워요. 공실을 한 달만 겪어도, 관리비가 예상보다 나오기만 해도 순수익률이 급격히 내려가요. 뭐, 어차피 현실은 순수익률이 결정하더라고요.
내 돈 수익률은 대출이 있는 사람의 현실이에요. 예를 들어 총투자금 3억 중 내 돈이 1억이고 대출이 2억이면, 순영업소득에서 이자와 원금상환(원리금)을 고려해야 해요. 이때 연 7% 수익이더라도 내 돈 수익률이 12%가 될 수도 있고, 반대로 이자 부담이 커지면 3%로 내려갈 수도 있어요. 그래서 계산표에 ‘대출 조건’ 칸이 꼭 있어야 돼요. 글쎄요, 금리가 바뀌는 구간에선 수익률이 진짜로 생물처럼 움직이거든요.
경매 수익률 3종 세팅표
| 구분 | 계산식 | 이 수익률이 강한 상황 |
|---|---|---|
| 총수익률 | 연 임대수입 ÷ 총투자금 | 물건을 빠르게 걸러야 할 때 |
| 순수익률 | (연 임대수입 - 운영비) ÷ 총투자금 | 운영 안정성과 체감 수익 확인 |
| 내 돈 수익률 | (연 순영업소득 - 이자 등) ÷ 내 투자금 | 대출을 쓰는 순간, 의사결정의 핵심 |
| 참고 IRR | 연도별 현금흐름으로 내부수익률 | 매각차익이 큰 전략, 리모델링 포함 |
💡 수익률을 말할 때는 숫자 옆에 단어를 붙여요. “순수익률 6.2%”처럼요. 이 습관 하나로 투자자끼리 말이 엇갈리는 일이 확 줄어요.
취득부터 운영까지 비용을 한 번에 모아봐요
수익률 표에서 제일 중요한 건 비용 분류예요. 나는 비용을 두 덩어리로 나눠요. 취득비용과 운영비용. 취득비용은 낙찰 직후 한 번에 나가는 돈이에요. 운영비용은 매달, 매년 흘러나가는 돈이에요. 이 둘을 섞으면 계산이 자꾸 흔들려요.
취득비용의 핵심은 취득세예요. 지방세법에서 주택 취득세율은 취득가액 구간에 따라 1%에서 3%로 움직이고, 6억 초과 9억 이하는 계산식으로 산출하는 방식이 적혀 있어요. 찾기 쉬운 생활법령정보에서도 같은 구간과 계산식을 한 번 더 풀어서 안내해요. 그리고 경매 취득에도 지방교육세와 농어촌특별세가 붙는다는 안내가 같이 나와요. 이 세 가지가 세트예요.
중개보수는 경매에선 보통 없다고 생각하기 쉬운데, 낙찰 후 매각이나 임대차에서 반드시 만나게 되죠. 서울시 부동산정보광장의 중개보수 상한요율표를 보면 매매는 2억~9억 0.4%, 9억~12억 0.5% 같은 식으로 구간이 촘촘해요. 이 숫자를 출구전략 비용에 넣어두면, 매각 수익률이 갑자기 과장되는 걸 막아줘요.
운영비용은 사람마다 빼먹는 게 달라요. 공실비용, 관리비, 수선유지비, 보험, 재산세 같은 보유세, 임대소득 관련 세금, 대출이자가 대표예요. 재산세는 지방세법 제111조의 표준세율 구조를 바탕으로 과세표준에 세율을 적용해 산정되는 흐름이 잡혀 있어요. 물론 실제 고지서는 공정시장가액비율 같은 요소가 더 얹히니, 나는 운영비용 칸에 “재산세 연 ○○만 원 추정”으로 보수적으로 넣어요.
경매 수익률 계산에서 자주 들어가는 비용 리스트
| 구분 | 항목 | 체크 포인트 |
|---|---|---|
| 취득비용 | 취득세 | 지방세법 주택 구간, 6억~9억 계산식 구간 주의 |
| 취득비용 | 지방교육세·농어촌특별세 | 찾기 쉬운 생활법령정보가 경매 취득에도 부과 흐름 안내 |
| 취득비용 | 법무사·등기 관련 실비, 인지세 | 찾기 쉬운 생활법령정보 인지세 구간표 참고 |
| 취득비용 | 명도·이사비·협상비 | 0원으로 두면 수익률이 거짓말이 돼요 |
| 운영비용 | 공실, 수선, 관리비 | 연 1~2개월 공실을 기본값으로 잡는 편이 안전 |
| 운영비용 | 재산세 등 보유세 | 지방세법 제111조 표준세율 구조, 고지서로 보정 |
| 운영비용 | 대출이자·원리금 | 내 돈 수익률에서 결정타 |
⚠️ 공실을 0으로 두면 수익률이 진짜로 예쁘게 나와요. 근데 공실은 언젠가 와요. 나는 최소 1개월, 오래된 구축이면 2개월을 기본값으로 넣고 시작해요.
실전 예시로 수익률을 끝까지 계산해볼게요
이제 예시로 끝까지 한 번 돌려볼게요. 가정은 단순하게 잡을게요. 낙찰가 3억 원, 전용 59㎡ 아파트, 월세 120만 원(보증금 1천만 원), 공실 연 1개월, 관리비·수선 연 150만 원, 재산세 연 120만 원, 임대 관련 기타비용 연 30만 원. 대출은 2억 원, 금리 연 4.5%, 이자만 낸다고 가정해볼게요. 현실에서는 원리금 상환이 섞이니까, 내 돈 수익률 계산은 보수적으로 잡는 게 마음이 편해요.
취득비용부터요. 취득세는 지방세법의 주택 취득세율 표준세율 구간을 기준으로 계산해야 해요. 3억 원이면 6억 이하 구간이라 1% 구간으로 해석하는 흐름이 깔끔해요. 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 붙는다는 안내가 찾기 쉬운 생활법령정보에 같이 나와요. 실제 총액은 개인의 주택 수나 지역, 추가 요건에 따라 달라질 수 있으니, 예시에서는 보수적으로 취득 관련 세금과 부대비용을 합쳐 450만 원으로 잡아볼게요. 법무사·등기 실비와 인지세는 계약금액 구간에 따라 달라지는데, 인지세는 찾기 쉬운 생활법령정보에 금액별 세액표가 있어요. 예시에서는 30만 원으로 잡을게요.
그럼 총투자금이 이렇게 나와요. 낙찰가 3억 + 취득 관련 450만 + 등기 관련 30만 + 명도·협상비 200만 + 초기수리 300만. 총 3억 980만 원이에요. 여기서 “명도·협상비 0원”으로 두면 숫자가 확 좋아지죠. 근데 그게 현실을 망쳐요.
수익 쪽으로 가요. 연 임대수입은 120만 원 x 12개월 = 1,440만 원이에요. 공실 1개월을 반영하면 120만 원을 빼서 1,320만 원. 운영비는 관리비·수선 150만 + 재산세 120만 + 기타 30만 = 300만 원. 그러면 연 순영업소득은 1,320만 - 300만 = 1,020만 원이에요. 여기까지만 보면 꽤 좋아 보여요. 근데 대출이 있죠.
대출이자 계산을 붙이면 체감이 확 바뀌어요. 대출 2억 원 x 4.5% = 연 900만 원. 연 순영업소득 1,020만 원에서 이자 900만 원을 빼면, 내 손에 남는 현금흐름은 연 120만 원이에요. 월로 나누면 10만 원. 와, 여기서 충격이 한 번 와요. 그래서 내 돈 수익률이 중요하다고 말하는 거예요. 내 투자금은 총투자금 3억 980만 원에서 대출 2억 원을 뺀 1억 980만 원. 내 돈 수익률은 120만 ÷ 1억 980만 = 약 1.1% 수준이에요.
여기서 “그럼 이 물건은 별로네요”라고 결론 내리긴 빨라요. 이유가 있어요. 이 예시는 이자만 계산했고, 월세가 낮게 잡혔고, 매각차익을 고려하지 않았어요. 리모델링을 해서 월세를 140만 원으로 올리거나, 대출을 1.5억으로 줄이거나, 전세로 돌려 공실 리스크를 낮추면 숫자가 바뀌어요. 그래서 수익률 계산은 ‘내가 어떤 전략을 택하느냐’까지 같이 붙어야 해요. 근데도, 이 예시가 주는 메시지는 단단해요. 대출이자 한 줄이 수익률을 뒤집어요.
예시 수익률 계산표
| 항목 | 금액 | 메모 |
|---|---|---|
| 낙찰가 | 300,000,000원 | 시작점 |
| 취득 관련 세금·부대비용 | 4,500,000원 | 지방세법 취득세율 구간 + 생활법령정보 안내 참고 |
| 등기·인지세 등 | 300,000원 | 인지세 구간표는 생활법령정보에 정리돼요 |
| 명도·협상비 | 2,000,000원 | 0원 금지 |
| 초기수리 | 3,000,000원 | 도배·장판·부분수리 가정 |
| 총투자금 | 309,800,000원 | 총수익률·순수익률 분모 |
| 연 임대수입(공실 반영) | 13,200,000원 | 월 120만, 공실 1개월 |
| 연 운영비 | 3,000,000원 | 관리·수선·재산세·기타 |
| 연 순영업소득 | 10,200,000원 | 순수익률의 분자 |
| 연 이자비용 | 9,000,000원 | 대출 2억 x 4.5% |
| 연 현금흐름(세전) | 1,200,000원 | 내 돈 수익률 핵심 |
💡 대출이 있으면 “순영업소득 - 이자”를 먼저 계산해요. 이 숫자가 월 0원에 가까우면, 그 물건은 장기 보유 중 멘탈이 흔들릴 확률이 커요.
내가 한 번 망했던 포인트가 수익률표에 있었어요
나도 한 번 데인 적 있어요. 당시엔 다가구 경매였고, 낙찰가가 싸게 나왔어요. 월세 합계가 괜찮아 보여서 총수익률만 보고 흥분했죠. 근데 공실을 0으로 두고, 수선을 “나중에 천천히”로 미뤄버렸어요. 그때는 그게 합리적으로 느껴졌거든요.
문제가 뭐였냐면, 입주자 교체가 연달아 나왔어요. 도배·장판이 한 번에 끝날 줄 알았는데, 방 하나씩 계속 터졌어요. 거기에 관리비 체납까지 얹히면서 현금흐름이 지저분해졌죠. 한 달에 30만 원만 새도 1년이면 360만 원이에요. 나는 그 360만 원을 수익률 표에서 한 줄로 반영하지 않았고, 그 순간 수익률이 종이 위에서만 남았어요. 진짜로 속이 쓰리더라고요.
그 뒤로 바뀐 게 있어요. 운영비를 “평균”이 아니라 “최악”에 가깝게 잡는 습관이 생겼어요. 공실 1개월은 기본값, 수선비는 연 100만 원 이상, 명도·협상비는 무조건 반영. 그리고 출구전략도 같이 넣어요. 국세청에서 양도소득세 구조를 보면 보유기간, 주택 수에 따라 세율이 달라질 수 있다는 흐름이 정리돼 있으니, 매각차익만 보고 달리면 위험해요. 혹시 수익률표에 공실을 0으로 둔 적 있어요?
직접 해본 경험
나는 수익률표를 엑셀처럼 쓰되, 맨 위에 ‘공실, 수선, 명도’ 세 칸을 빨간색으로 표시해요. 그리고 숫자를 세 번 넣어요. 낙관, 보통, 비관. 비관 시나리오에서 내 돈 수익률이 0% 근처면 아예 입찰을 접는 쪽으로 마음이 기울어요. 그게 이상하게 나를 많이 살려줬어요.
입찰 전에 이 숫자만 고정하면 판단이 빨라져요
입찰 전에는 시간이 없어요. 그래서 숫자를 ‘고정값’으로 만들어 둬야 해요. 나는 최소한 이 다섯 가지는 고정해요. 1) 공실 기본값, 2) 연 수선비 기본값, 3) 명도·협상비 기본값, 4) 대출금리 스트레스 값, 5) 매각비용(중개보수) 기본값. 특히 중개보수는 서울시 부동산정보광장의 상한요율표를 기준으로 구간별 상한을 넣어두면 실수가 줄어요. 경매로 샀어도 나중에 팔 때는 복비가 나가요.
취득세도 고정해둬야 해요. 지방세법의 주택 취득세율 구간을 머릿속에 넣고, 6억~9억 계산식 구간을 만나면 표에서 바로 계산할 수 있어야 해요. 그리고 생활법령정보가 안내하는 지방교육세와 농어촌특별세까지 같이 반영해요. 나는 예전에 이 둘을 빼고 입찰가를 올려 적었다가, 낙찰 뒤에 바로 후회한 적이 있어요. 그때 느낌이 좀 이상했는데, 결국 숫자가 나를 배신한 게 아니라 내가 숫자를 덜 적은 거였어요.
마지막은 출구전략이에요. 임대수익만 보고 들어갔는데, 나중에 매각이 막히면 수익률이 갇혀요. 그래서 매각 시나리오를 최소 두 개는 넣어요. 보수적 매각가, 보통 매각가. 그리고 매각비용에 중개보수, 수리비, 공실 정리비를 넣어요. 국세청의 양도소득세 안내 페이지를 보면 다주택자 중과나 보유기간에 따른 세율 구조가 정리돼 있으니, 매각차익은 ‘세후’로 보는 습관이 좋아요. 어차피 세금은 뒤에서 한 번 더 치고 들어오거든요. 좀 무섭죠.
입찰 전날 10분용 수익률 고정값 표
| 항목 | 기본값 예시 | 내 물건에 맞게 바꾸는 기준 |
|---|---|---|
| 공실 | 연 1개월 | 구축·비선호면 연 2개월 |
| 연 수선비 | 100만~200만 원 | 누수·샷시·배관 이슈 있으면 상향 |
| 명도·협상비 | 100만~300만 원 | 임차인 점유면 상향 |
| 금리 스트레스 | 현재+1.0%p | 변동금리면 +1.5%p까지 |
| 매각비용(복비) | 거래가 x 상한요율 | 서울시는 서울시 요율표 구간 그대로 적용 |
FAQ
Q1. 경매 수익률 계산에서 제일 기본은 뭐예요?
A. 기본은 총투자금부터 정확히 잡는 거예요. 낙찰가에 취득세와 부대비용을 더한 값이 분모가 돼야 수익률이 현실에 가까워져요.
Q2. 취득세는 경매도 일반 매매처럼 내나요?
A. 취득 자체에 대한 세금이라 경매 취득에도 취득세가 붙어요. 지방세법의 주택 취득세율 구간과 생활법령정보의 안내를 기준으로 계산하면 흔들림이 덜해요.
Q3. 공실은 보통 얼마로 잡는 게 무난해요?
A. 핵심은 최소 1개월을 기본값으로 두는 거예요. 구축이나 수요가 약한 지역이면 2개월을 잡아도 계산이 과하지 않아요.
Q4. 총수익률만 보고 입찰해도 돼요?
A. 총수익률은 필터로는 좋아요. 근데 운영비와 이자를 뺀 순수익률, 내 돈 수익률까지 같이 봐야 ‘버틸 수 있는 물건’인지 판단이 돼요.
Q5. 내 돈 수익률 계산이 왜 그렇게 중요해요?
A. 대출이 들어가는 순간 현금흐름을 결정하는 건 이자예요. 순영업소득에서 이자를 뺀 값이 작으면 장기 보유 중 스트레스가 급격히 올라가요.
Q6. 매각할 때 드는 비용도 수익률에 넣어야 하나요?
A. 매각 전략이 있는 물건이면 꼭 넣는 편이 안전해요. 서울시 부동산정보광장의 중개보수 상한요율표 같은 공식표를 기준으로 복비를 반영하면 과장이 줄어요.
Q7. 세금은 어느 단계에서 고려하는 게 좋아요?
A. 취득 단계는 취득세 중심, 출구 단계는 양도소득세를 고려하는 흐름이 좋아요. 국세청 양도소득세 안내의 세율 구조를 보면 보유기간과 주택 수에 따라 달라질 수 있어요.
Q8. IRR은 꼭 계산해야 해요?
A. 매각차익 비중이 큰 전략이면 IRR이 진짜 유용해요. 월세 위주 장기보유만 한다면 순수익률과 내 돈 수익률만으로도 판단이 되는 경우가 많아요.
Q9. 수익률 목표는 몇 퍼센트가 적당해요?
A. 숫자보다 ‘내가 감당할 수 있는 현금흐름’이 먼저예요. 금리 스트레스 상황에서도 월 현금흐름이 플러스인지가 목표 설정의 출발점이 돼요.
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