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부동산 경매 수익률 계산, 내가 돌려보니 빠진 비용이 더 무섭더라 📋 목차수익률 계산이 생각보다 자주 틀리는 이유경매 수익률은 세 가지로 쪼개야 속이 편해요취득부터 운영까지 비용을 한 번에 모아봐요실전 예시로 수익률을 끝까지 계산해볼게요내가 한 번 망했던 포인트가 수익률표에 있었어요입찰 전에 이 숫자만 고정하면 판단이 빨라져요FAQ 경매 물건을 보면 낙찰가부터 계산기 두드리게 되죠. 근데 솔직히 낙찰가는 시작점일 뿐이에요. 취득세, 명도비, 공실, 수리비가 한 번만 튀면 수익률이 통째로 꺾여요. 내가 현장에서 느낀 체감은 이거였어요, 수익률은 ‘계산 실력’보다 ‘빠짐없이 적는 습관’에서 갈리더라고요. 숫자로 감을 잡으면 더 선명해요. 낙찰가 3억 원 물건에서 취득 관련 비용이 3%만 더 붙어도 900만 원이잖아요. 여기서 공실 2개월만 잡아도 월 120만 원 기.. 2026. 2. 28.
경매 말소기준권리, 내가 직접 맞춰보니 여기서 갈리더라 📋 목차말소기준권리부터 잡으면 마음이 편해져요말소기준권리가 되는 권리부터 정확히 외워요등기부에서 말소기준권리 찾는 순서가 따로 있어요말소와 인수 경계선은 권리 종류보다 시간표예요나도 여기서 한 번 데이고 나서 루틴이 생겼어요입찰 전날 체크리스트를 이렇게 굴리면 실수가 줄어요FAQ 경매 권리분석을 오래 붙잡고 있어도, 한 줄이 정리되는 순간이 오더라고요. 말소기준권리를 제대로 잡으면 뒤에 붙은 권리들이 말소인지 인수인지 한 번에 갈려요. 반대로 이걸 잘못 잡는 순간, 낙찰가가 싸 보여도 인수비용이 갑자기 튀어나와요. 나는 그 경험을 한 번 하고 나서야, 등기부를 보는 눈이 달라졌어요. 숫자로 체감하면 더 선명해요. 말소기준권리보다 앞선 선순위 전세권 1건만 인수돼도, 보증금 1억 원만 잡아도 낙찰 .. 2026. 2. 27.
경매 물건 임차인 분석, 내가 해보니 이 순서가 제일 안전했어요 📋 목차임차인 분석이 왜 이렇게 헷갈릴까서류 한 장으로 끝낼 수 없는 이유경매 임차인 분석 실전 체크 순서숫자로 보면 위험구간이 확 보여요내가 한 번 망해본 포인트가 여기였어요입찰 전날 이거만은 꼭 하고 가요FAQ 경매 물건을 처음 보면 등기부부터 펼치게 되는데, 솔직히 그게 반쪽짜리 시작이더라고요. 낙찰가를 낮게 잡아도 임차인 한 명 때문에 수익이 통째로 뒤집히는 순간이 와요. 내가 현장에서 본 케이스 중 가장 흔한 사고가 인도 문제였고, 그 다음이 배당에서 보증금이 새는 상황이었어요. 이 둘은 보통 한 세트로 붙어 다니니까 처음부터 임차인 분석을 중심에 둬야 마음이 편해져요. 숫자로 말하면 더 빠르죠. 소액임차인 최우선변제는 서울 기준 보증금 1억6천500만원 이하 구간이 핵심이고, 최우선으.. 2026. 2. 27.
부동산 경매 전세권 분석, 낙찰자가 인수할까 해봤더니 📋 목차전세권 한 줄이 낙찰가보다 무섭더라전세권 기본부터 정리해야 헷갈림이 줄어요경매에서 전세권이 소멸될지 인수될지 갈리는 순간배당요구 여부가 전세권 운명을 바꿔요전세권을 대충 보고 들어갔다가 식은땀 난 날입찰 전 20분 전세권 분석 체크리스트로 끝내요FAQ 경매 서류를 보다가 등기부에 전세권이 찍혀 있으면, 갑자기 손이 느려지더라고요. 낙찰가 2억이든 3억이든, 전세권 금액이 5천만 원만 보이면 머릿속 계산이 바로 바뀌어요. 전세권은 임차인 전입처럼 흐릿한 단서가 아니라 등기라는 형태로 딱 박혀 있어서 더 무섭게 느껴져요. 솔직히 전세권은 한 줄로 ‘인수’와 ‘소멸’이 갈리는 대표 선수예요. 근데 전세권은 겁만 내면 손해예요. 전세권이 있어도 소멸되는 케이스가 있고, 반대로 전세권이 없는데도 임.. 2026. 2. 25.
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