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오피스텔 경매 투자, 내가 해보니 주거용 판정부터 갈리더라 📋 목차오피스텔 경매가 갑자기 매력적으로 보이는 이유주거용·업무용 구분이 돈을 갈라요입찰 전략은 출구 두 개로 잡아야 버텨요임차인 분석은 전입과 사업자등록 중 뭐냐부터예요내가 한 번 데인 건 주택 수 판정을 느낌으로 해서였어요입찰 전날 이 체크리스트로 리스크를 닫아버려요FAQ 오피스텔 경매를 보면 처음엔 마음이 편해져요. 아파트보다 가격이 낮게 보이고, 월세는 상대적으로 높아 보이니까요. 근데 막상 들어가 보면 오피스텔은 한 줄이 더 붙어요. 주거용인지 업무용인지, 그 판정이 세금과 임차인 리스크를 같이 흔들어버리더라고요. 숫자로 체감해보면 더 빨라요. 월세 120만 원 오피스텔에서 공실 2개월만 잡아도 240만 원이 비어요. 여기에 관리비가 월 20만 원이면 1년 기준 240만 원이 또 나가요... 2026. 3. 10.
빌라 경매 투자, 내가 겪어보니 전세리스크부터 잡아야 돼요 📋 목차빌라 경매가 싸 보이는 순간 위험도 같이 붙어요빌라에서 제일 많이 깨지는 건 전세와 권리였어요입찰 전략은 안전선부터 그어야 마음이 편해져요숫자로 보면 깡통 구간이 눈에 바로 들어와요내가 한 번 크게 데인 건 선순위 한 줄을 대충 봐서였어요입찰 직전에 이 루틴으로 리스크를 닫아버려요FAQ 빌라 경매는 숫자가 매력적으로 보일 때가 많아요. 유찰이 길게 이어져서 최저가가 뚝 떨어져 있기도 하고, 같은 동네 아파트보다 매입 단가가 낮아 보이거든요. 근데 그 ‘싸 보이는 느낌’이 그대로 수익이 되지는 않더라고요. 빌라는 가격보다 전세 구조와 권리 구조가 먼저 움직이는 물건이라서요. 체감이 확 오는 숫자가 있어요. 전세보증금 1억5천만 원만 잡아도, 선순위 채권이 1억2천만 원이면 이미 숨이 막혀요... 2026. 3. 9.
아파트 경매 투자, 내가 해보니 안전한 입찰선이 먼저였어요 📋 목차아파트 경매는 왜 자꾸 쉬워 보일까수익이 난다는 말만 믿다 보면 여기서 자주 미끄러져요입찰 전략은 이 순서로만 가도 실수가 확 줄어요시장 숫자를 붙이면 내 입찰가가 갑자기 현실로 돌아와요내가 한 번 크게 데인 건 공실 한 달을 0으로 둬서였어요입찰 전날 이 체크리스트로 마지막 흔들림을 닫아요FAQ 아파트 경매는 화면만 보면 마음이 빨리 움직여요. 유찰 횟수와 최저가가 딱 찍혀 있으니까, 싸게 살 수 있다는 확신이 먼저 들어오거든요. 근데 솔직히 경매는 싸게 사는 게임이 아니라, 예상 밖 비용을 덜 내는 게임이었어요. 낙찰가 3억 원만 잡아도 취득 관련 비용이 3%만 늘면 900만 원이잖아요. 그래서 나는 아파트 경매를 볼 때 “상승장에 올라타자”보다 “내가 버틸 수 있는 가격인가”를 먼저 봐.. 2026. 3. 8.
상가 경매 투자 전략, 내가 굴려보니 수익은 디테일에서 갈리더라 📋 목차상가 경매는 왜 체감 난이도가 높을까상가 수익은 좋아 보이는데 자꾸 어긋나는 이유입찰 전략은 이 세 줄로만 잡아도 흔들림이 줄어요임차인과 상임법이 수익률을 결정하는 순간이 와요내가 한 번 크게 데인 건 관리비 한 줄을 가볍게 봐서였어요지금 입찰을 앞뒀다면 이 체크리스트로 끝내요FAQ 상가 경매는 숫자만 보면 유혹이 세게 와요. 같은 가격대의 아파트보다 월세가 높아 보이고, 유찰이 길게 이어진 물건은 최저가가 확 내려가 있잖아요. 근데 현장과 서류를 조금만 파고들면 표정이 바뀌더라고요. 상가는 수익률이 아니라 변동성으로 승부가 갈리는 느낌이 강했어요. 한 번만 계산해도 체감이 와요. 최저가 4억 원 상가가 월세 220만 원이면 연 2,640만 원이라서 총수익률이 6%대처럼 보이죠. 근데 공.. 2026. 3. 7.
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